HYPOEXPERT · CENTRE ÉDUCATIF
Comprendre l’assurance hypothécaire et les revenus admissibles
Avant de parler de revenus, de dettes et de ratios, il faut comprendre qui accepte le risque lorsqu’un acheteur met moins de 20 % de mise de fonds.
1. Le rôle de la SCHL, de Sagen et de Canada Guaranty
Au Canada, les principaux assureurs de prêts hypothécaires résidentiels sont la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Leur assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement; elle ne remplace pas une assurance-vie ou invalidité et ne libère pas l’emprunteur de sa dette. Lorsqu’une mise de fonds est inférieure à 20 %, le dossier doit généralement respecter à la fois les critères du prêteur et ceux de l’assureur hypothécaire. Le prêteur transmet la demande à l’assureur et l’approbation finale d’un prêt assuré dépend donc des deux niveaux d’analyse.
Pourquoi parler d’eux au début? Parce que les règles de revenus, de crédit, de mise de fonds et de ratios ABD/ATD que nous expliquons ensuite servent justement à démontrer que le dossier respecte les critères de financement et d’assurance.
Société d’État fédérale. Elle offre l’assurance prêt hypothécaire et plusieurs programmes d’accès à la propriété.
Assureur hypothécaire privé canadien qui travaille avec les prêteurs et applique ses propres politiques de souscription.
Assureur hypothécaire privé canadien offrant des produits standards et spécialisés par l’intermédiaire des prêteurs.
2. Mise de fonds minimale et limite de prix
| 500 000 $ ou moins | 5 % du prix d’achat |
| Plus de 500 000 $ et moins de 1,5 M$ | 5 % sur la première tranche de 500 000 $ + 10 % sur l’excédent |
| 1,5 M$ ou plus | Minimum 20 %; l’assurance prêt hypothécaire standard à ratio élevé n’est pas disponible |
3. Prime d’assurance — barème de base
Les trois assureurs utilisent actuellement un barème standard très similaire. Plus la mise de fonds est faible, plus le rapport prêt-valeur (RPV) est élevé et plus la prime augmente. La prime est calculée sur le montant du prêt avant assurance et peut généralement être ajoutée au prêt hypothécaire.
| RPV | Mise de fonds approx. | Prime ≤ 25 ans | Prime > 25 ans* |
|---|---|---|---|
| ≤ 65 % | ≥ 35 % | 0,60 % | — |
| 65,01–75 % | 25–34,99 % | 1,70 % | — |
| 75,01–80 % | 20–24,99 % | 2,40 % | — |
| 80,01–85 % | 15–19,99 % | 2,80 % | 3,00 % |
| 85,01–90 % | 10–14,99 % | 3,10 % | 3,30 % |
| 90,01–95 % | 5–9,99 % | 4,00 % | 4,20 % |
* Une surprime de 0,20 % s’applique généralement lorsqu’un amortissement assuré supérieur à 25 ans est admissible. Les amortissements jusqu’à 30 ans sont notamment disponibles pour les premiers acheteurs et les acheteurs d’une construction neuve, sous réserve des critères applicables.
4. Particularité Québec — taxe sur la prime
Exemple simple
5. Ensuite : quels revenus peut-on utiliser?
Emploi permanent / temps plein : lorsque l’emploi et les heures sont stables et confirmés, on utilise généralement le revenu annuel brut documenté par la lettre d’emploi et les talons de paie.
Revenu variable : commissions, heures supplémentaires, bonis, pourboires, emploi saisonnier, sur appel, contrat ou temps partiel sans heures garanties exigent généralement un historique d’au moins deux ans. Une règle prudente courante est d’utiliser le moindre du revenu de la dernière année ou de la moyenne des deux dernières années, avec certaines flexibilités lorsque la tendance est stable ou croissante.
Travailleur autonome : on analyse habituellement au moins deux années d’historique et les avis de cotisation/T1, ainsi que la stabilité de l’entreprise. Certains programmes permettent un gross-up ou des add-backs, selon les politiques du prêteur et de l’assureur.
HypoExpert présente ces règles à des fins éducatives. Les critères peuvent varier selon le prêteur, l’assureur, le produit, l’occupation de la propriété et le profil du dossier. Toujours valider la politique en vigueur avant une soumission réelle.
Sources officielles à consulter : SCHL, Sagen, Canada Guaranty, Agence de la consommation en matière financière du Canada et Revenu Québec.
Dernière mise à jour : septembre 2026.